Muchos propietarios descubren los cambios normativos cuando ya están alquilando, cuando reciben una notificación, una queja vecinal o una solicitud de documentación. En un mercado tan regulado y vigilado como el de Marbella y la Costa del Sol, entender el marco normativo es parte esencial de operar un alquiler vacacional de forma sostenible.
Este artículo no constituye asesoría legal. Su objetivo es explicar, de forma clara y práctica, cómo la normativa actual del alquiler turístico en Marbella impacta en la gestión diaria de una vivienda vacacional y por qué una gestión profesional es clave para reducir riesgos operativos y proteger el rendimiento del alquiler.
¿Cuál es la normativa actual del alquiler turístico en Andalucía?
La base legal del alquiler turístico en Andalucía está regulada principalmente por:
Decreto 28/2016 – Viviendas con Fines Turísticos
Este decreto establece las normas generales para las viviendas destinadas al alquiler turístico, incluyendo:
- Requisitos de habitabilidad
- Obligaciones de los propietarios
- Condiciones de comercialización
- Registro como Vivienda con Fines Turísticos (VFT)
Este marco sigue siendo la referencia principal para operar legalmente un alquiler vacacional en Marbella.
Decreto 31/2024 – Periodo de adaptación
Publicado en enero de 2024, introduce un periodo transitorio para propiedades ya registradas, permitiendo adaptarse progresivamente a los nuevos requisitos sin interrumpir de forma inmediata la actividad.
Esto es especialmente relevante para propietarios que ya estaban alquilando antes de los últimos cambios normativos.
Cambios clave en 2025: Comunidades de propietarios y alquiler turístico
Uno de los cambios más importantes llega con la Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué cambia exactamente?
A partir del 3 de abril de 2025:
- Los propietarios que quieran iniciar un alquiler turístico deberán contar con la aprobación previa de la comunidad de propietarios.
- Esta aprobación requiere una mayoría de 3/5 del total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.
Aunque desde 2019 las comunidades ya podían limitar o prohibir el alquiler turístico, este cambio refuerza su capacidad de control.
¿Y si ya alquilabas antes?
La normativa incluye una disposición adicional que permite que:
- Las viviendas que ya estaban alquilando antes del 3 de abril de 2025 puedan continuar haciéndolo, siempre que cumplan con los requisitos y plazos establecidos en la normativa turística.
Esto hace que la fecha de inicio de la actividad y la correcta documentación sean especialmente relevantes.
Registro Digital de Alquileres: nuevo marco nacional y europeo
Además de la normativa autonómica, España está adaptando su sistema al nuevo marco europeo de alquileres de corta duración.
Marco europeo y nacional
- Reglamento UE 2024/1028, aprobado en abril de 2024
- Real Decreto 1312/2024, publicado en diciembre de 2024
El objetivo es aumentar la transparencia y el control del mercado del alquiler turístico, especialmente en zonas con presión residencial.
¿Qué implica en la práctica?
España pondrá en marcha:
- Un Registro Único de Alquileres
- Un Portal Digital de Arrendamientos
En este sistema participan:
- El Ministerio de Vivienda (gestión del portal)
- El Colegio de Registradores (asignación de números)
- Las comunidades autónomas (regulación sectorial)
- Los ayuntamientos (supervisión local)
- Las plataformas digitales (Airbnb, Booking, etc.)
¿Cuándo entra en vigor el nuevo registro digital?
- 1 de enero de 2025: lanzamiento del sistema y del portal digital
- 1 de julio de 2025: entrada en vigor efectiva de las obligaciones
Este periodo de adaptación está pensado para que propietarios, gestores y plataformas ajusten procesos y documentación.
¿Por qué esta normativa afecta directamente a la gestión del alquiler?
Aunque muchas de estas normas se perciben como “legales”, su impacto es operativo:
- Mayor control sobre anuncios y registros
- Más cruces de datos entre plataformas y administraciones
- Incremento de inspecciones y verificaciones
- Mayor importancia de la documentación correcta y actualizada
En la práctica, el alquiler vacacional ya no consiste solo en “publicar y recibir reservas”, sino en gestionar correctamente un activo regulado.
El papel de la gestión profesional en este contexto
Una gestión profesional de alquiler vacacional ayuda a:
- Verificar que la propiedad esté correctamente registrada
- Asegurar que los anuncios muestran la información obligatoria
- Coordinar procesos de registro y reporting
- Reducir riesgos derivados de errores administrativos
- Proteger la operativa durante inspecciones o revisiones
No se trata de sustituir asesoría legal, sino de integrar el cumplimiento normativo en la operativa diaria del alquiler.
Cómo trabajamos en Pass the Keys Marbella
En Pass the Keys Marbella ayudamos a propietarios a operar su alquiler vacacional de forma profesional y sostenible, integrando:
- Gestión completa del alquiler turístico
- Procesos operativos alineados con la normativa vigente
- Control documental dentro de la operativa diaria
- Protección del rendimiento y la reputación del alojamiento
Nuestro enfoque está orientado a que el alquiler funcione sin fricciones, incluso en un entorno regulatorio cada vez más exigente.
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Si eres propietario y quieres alquilar tu vivienda de forma profesional, reduciendo riesgos operativos y asegurando una gestión alineada con la normativa actual, podemos ayudarte.
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Gestionar bien hoy es la mejor forma de proteger tu alquiler mañana.